전세계약 전 필독 꼭 체크해야 할 8가지 전세사기 피하는 법

최근 압류 및 세금체납 등 권리제한사항이 있거나 매매가격보다 과도하게 높은 전세가격 등으로 보증금을 돌려받지 못하는 전세사기가 늘고 있습니다. 정부 차원에서도 깡통전세, 전세사기 피해자가 더 늘어나지 않도록 예방 대책 및 지원 방안을 마련하고 총력을 기울이고 있는데요. 전세사기 예방을 위해 전세계약 전 꼭 체크해야 할 8가지 방법, 함께 살펴볼까요?

전세사기 예방, 필수 확인해야 할 8가지 사항

압류 및 세금체납 등 권리제한 사항이 있거나 매매가격보다 과도하게 높은 전세가격 등으로 보증금을 돌려받지 못하는 전세사기 때문에 서민들의 피해가 늘어나고 있습니다. 국가차원에서도 깡통전세, 전세사기 피해자가 더 늘어나지 않도록 예방 대책 및 지원 방안을 마련하고 총력을 기울이고 있습니다. 실제 거래를 하시는 분들도 전세사기 피해를 당하지 않으려면 아래의 8가지 예방법을 꼭 숙지하시기 바랍니다.

① 적정 전세가격 확인하기

1) 주변 부동산 중개업소에 문의하여 전세 시세를 확인합니다.

2) 한국 부동산원(https://www.reb.or.kr) '실거래가 공개시스템'에서 해당 지역의 전세 시세를 확인합니다.

3) 서울시의 경우 전월세종합지원센터(https://www.seoulhousing.kr/html/0506003.do) 또는 카카오톡 검색창에서 '서울톡'을 검색하여 가격 상담을 받습니다.

② 전세가율 확인하기

전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율을 나타내는 지표입니다. 전세가율이 높을수록 전세가가 매매가에 비해 비싼 것입니다. 전세가율이 70% 초과할 경우, 전세보증금을 돌려받지 못할 가능성이 높아지므로 주의가 필요합니다. 전세가율을 구하는 공식은 아래와 같습니다.

전세가율	전세가격 ÷ 매매가격

예를 들어 매매가가 1억 원이고 전세가가 8천만 원인 경우 전세가율은 80%입니다. 전세가율은 해당지역, 시세, 부동산 시장의 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 전세계약을 체결하기 전에 반드시 전세가율을 확인하고 적정한지 확인 후 계약을 체결하시기 바랍니다.

※ 80% 초과 시 위험합니다.

③ 등기부등본 확인하기

1) 임차주택의 근저당 등 과다한 대출 여부

2) 압류, 처분금지 등 권리제한사항 여부

3) 임차주택의 신탁등기 여부 / 신탁원부 내용

※ 등기소 방문, 인터넷등기소(iros.go.kr), 무인민원발급기에서 확인 가능합니다.

④ 건축물대장 확인하기

- 무허가, 불법건축물 등록 및 주택용도 여부확인

- 정부 24(www.gov.kr), 모바일 등으로 열람 가능

※ 건축물대장에 '근린생활시설'이 있다면 주택이 아닙니다. 주거용 건축물이 맞는지 꼭 체크하세요.

⑤ 임대인 체납세금 등 확인하기

● 임대인 미납국세열람 신청

- 신청시기 : 임대차 계약 전 또는 임대차 계약일 ~ 임대차기간 시작일까지

- 신청방법 : 열람신청서, 신분증, 임대차계약서 등을 지참하여 전국 세무서 방문 ▶ 열람신청

※ 임차보증금 1천만 초과 시에는 임대차 계약 체결 후 임대임 동이 없이 열람 가능 (임대차 계약전이나 1천만 원 이하 계약은 동의 필요)

※ 임대인이 미납한 국세가 있을 경우 경매나 공매 등으로 건물이 처분되면 임차보즘금을 돌려받지 못할 수 있습니다.

⑥ 공인중개사 및 집주인 확인하기

- 개업한 공인중개사가 자격등록 후 정상영업 중인지 확인 (공인중개사협회에서 확인 가능)

- 계약 당사자가 등기부등본, 건축물대장 상 소유자와 동일한지 신분 확인

⑦ 중개물건 등록 확인하기

- 지역 내 다수의 중개업소에 등록되어 있는지 확인하기

⑧ 보증보험 확인하기

- Hug (주택도시보증공사)등 보증 신청 가능 여부 확인하기

깡통전세란 무언인가요?

깡통전세는 주택의 매매가격보다 선순의 근저당권(대출 등)이나 채권 (전세보증금 등)이 더 많아 주택을 팔아도 근저당 및 채권을 돌려줄 수 없는 것을 말합니다.

선순위 근저당권 + 채권 > 주택 매매가격 = 깡통전세

① 선순위 근저당권 (대출 등)

②채권 (전세보증금 등)

③ ①+①를 모두 더한 금액이 주택 매매가격보다 높으면 깡통전세

한눈에 보는 임대차 계약 시 확인사항!

○ 등기부등본

- 임차주택 소유자

- 미등기 부동산 여부

- 소유권 제한사항

○ 주택 시세

- 보증금이 순주택가액( = 주택시세-근저당권, 임차권 등 선순위 담보금액 - (가) 압류 등 채권) 대비 적정한지

○ 건축물대장

- 무허가, 불법건축물 여부 - 주택용도 여부

○ 임대인 체납세금

- 전국 세무서에서 임대차 계약서를 지참하여 방문 후 확인

○ 공인중개사 및 집주인

- 개업한 공인중개사가 자격등록 후 정상영업 중인지 확인